深圳二手房買(mǎi)賣(mài)手續(xù)攻略

1.選擇目標(biāo)區(qū)域

首先，你從工作、家庭、學(xué)校、交通等各種你認(rèn)為重要的維度，挑選一個(gè)大致符合你預(yù)期要求的目標(biāo)區(qū)域。如果你認(rèn)定了要買(mǎi)二手房，那我相信這個(gè)問(wèn)題不大。如果你不能確定是買(mǎi)二手房還是新房，那么這個(gè)問(wèn)題就會(huì)比較麻煩。

2.如果你有時(shí)間與精力，可以自己找房子，自己與房東談好價(jià)格，自己與房東去房管局過(guò)戶(hù)。但大部分一不懂流程，二沒(méi)那個(gè)時(shí)間與精力，所以為了省時(shí)省力，都會(huì)選擇中介。既然要找中介，建議找規(guī)模大一些，實(shí)力強(qiáng)一些的中介，相對(duì)來(lái)說(shuō)，會(huì)規(guī)范一些。除以了選擇中介，還需要選擇好的業(yè)務(wù)員，不然一個(gè)新手 ，會(huì)讓你的購(gòu)房過(guò)程很折騰（說(shuō)多了都是淚啊）。一般你進(jìn)入中介門(mén)店，第一個(gè)接待你的就會(huì)成為你的業(yè)務(wù)員，所以從你還沒(méi)進(jìn)入門(mén)店之前，最好就開(kāi)始觀(guān)察一下哪個(gè)業(yè)務(wù)員顯得專(zhuān)業(yè)一點(diǎn)。

3.看房

業(yè)務(wù)員接待你之后，先會(huì)問(wèn)一下你的購(gòu)房要求以及你的心理價(jià)位。這個(gè)就需要你提前考慮清楚了。特別是你要非常清楚自己重點(diǎn)關(guān)注哪些方面。我就遇到了業(yè)務(wù)員帶我看房子的時(shí)候，之前都是跟我講某某房子的價(jià)格情況，是否有雙稅等，結(jié)果有一次，我看上了一套房子，他只介紹了 房子的價(jià)格，卻沒(méi)講這套房子是有雙稅的。因?yàn)槟翘追孔樱课菘們r(jià)加上雙稅會(huì)超出我原來(lái)的心理價(jià)位，所以在看房過(guò)程中，別看多了之后忘記了自己的重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)。

業(yè)務(wù)員在了解了你的購(gòu)買(mǎi)要求與心理價(jià)位之后，會(huì)先將現(xiàn)有的資源過(guò)濾一下呈現(xiàn)給你。此時(shí)，你就可以先挑選幾套相對(duì)符合你的要求的房子去現(xiàn)場(chǎng)看一看，增加點(diǎn)實(shí)地考察經(jīng)驗(yàn)，這樣你才會(huì)更加清楚，自己到底會(huì)更加在乎房子的哪些地方。

對(duì)于一些老小區(qū)，你將會(huì)看到各種奇怪的戶(hù)型，再加上一些老小區(qū)停車(chē)?yán)щy，這個(gè)時(shí)候，購(gòu)買(mǎi)二手房的缺點(diǎn)就會(huì)直觀(guān)的展現(xiàn)在你面前。通常在看過(guò)幾次房子之后，有些人會(huì)開(kāi)始對(duì)購(gòu)買(mǎi)二手房產(chǎn)生動(dòng)搖了。這里就需要你對(duì)購(gòu)買(mǎi)二手房有充分的心理準(zhǔn)備。

4.談價(jià)格

確定好房子之后，接下去就需要談錢(qián)的問(wèn)題了。這里涉及到兩個(gè)方面，1是與業(yè)務(wù)員談中介費(fèi)，2是與房東談房?jī)r(jià)。

A、與業(yè)務(wù)員談中介費(fèi)。在確定房子之后，中介會(huì)給你一份評(píng)估的費(fèi)用清單（此時(shí)房屋總價(jià)還沒(méi)有確定），其中關(guān)于稅費(fèi)部分，按道理應(yīng)該有買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)共同承擔(dān)，但通常都是由買(mǎi)方來(lái)承擔(dān)的，如果是買(mǎi)方承擔(dān)，你可以與房東協(xié)商降低房屋總價(jià)，這樣可以降低相關(guān)的稅費(fèi)；關(guān)于中介費(fèi)，是可以打折的，這個(gè)就看你自己發(fā)揮了。比如你可以訴苦，或者你可也投訴在購(gòu)房過(guò)程中，業(yè)務(wù)員的不專(zhuān)業(yè)等等，總之，你需要找個(gè)理由，在與中介正式簽訂合同之前，讓他們給你打折扣；關(guān)于評(píng)估費(fèi)，一般中介給的費(fèi)用會(huì)貴一些，你可以自己找評(píng)估公司，或者通過(guò)銀行的朋友來(lái)找相對(duì)容易一些。!

對(duì)于房屋的價(jià)格總體能接受后，中介會(huì)與你簽訂一份意向合同，里面包含了一些約定條件（例如 哪些東西是隨同房子一起出售等等），而且還需要交納一定數(shù)目的意向金（這里有可能各個(gè)中介流程不一樣）。當(dāng)然意向金是可以退回的，只不過(guò)是有條件的。由于你可能同時(shí)聯(lián)系好幾家中介，相應(yīng)的房東也可能同時(shí)聯(lián)系了好幾家中介，所以通常此時(shí)中介會(huì)告訴你，這個(gè)事情不要跟其他中介講，估計(jì)主要是怕其他中介攪局。

B、與房東談房?jī)r(jià)。簽訂意向合同之后，因?yàn)橐庀蚝贤幸恍r(shí)間限制，所以中介會(huì)極力促進(jìn)你和房東談妥價(jià)格。作為房東，在行情變好的時(shí)候，還會(huì)突然漲價(jià)，反正至少不太愿意降價(jià)。作為買(mǎi)方，就需要找理由來(lái)讓房東降價(jià)了。比如沿街有點(diǎn)吵，樓層高之類(lèi)的，總之需要有針對(duì)性的挑毛病以達(dá)到降價(jià)的目的。此時(shí)也需要中介來(lái)平衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益，從而可以給出雙方相對(duì)可以接受的價(jià)格。

5.資格審查

這里就是需要提供一些材料，來(lái)證明你是有資格買(mǎi)房的，或者說(shuō)你是有能力能夠申請(qǐng)貸款。一般所需要的資料與證件有：身份證、戶(hù)口本、婚姻證明、社保證明，個(gè)人信用報(bào)告、其他。

戶(hù)口本：集體戶(hù)口的，需要去人才市場(chǎng)看證明，然后去派出所拿出集體頁(yè)與你的戶(hù)口頁(yè)兩頁(yè)紙；

婚姻證明：就是證明你是單身還是已婚，去你戶(hù)口所在的派出所所對(duì)應(yīng)的民政局開(kāi)具。這里說(shuō)一下，戶(hù)口在下沙的，需要去下沙街道辦事處開(kāi)具，江干區(qū)民政局不能開(kāi)；

社保證明：提供一年社保繳納證明，可以去各個(gè)區(qū)的行政服務(wù)中心開(kāi)具，不一定要去清吟街的社保大樓。

個(gè)人信用報(bào)告：需要貸款的時(shí)候要用到。

其他：如果是純粹公積金貸款的，需要提供一年的連續(xù)公積金繳納證明。這里注意一下，如果你換過(guò)單位，第二家單位是在你試用期滿(mǎn)才給你補(bǔ)繳公積金，那么公積金可能不認(rèn)這個(gè)繳納記錄是連續(xù)的。

貸款銀行：涉及到商業(yè)銀行貸款的，就需要在簽訂正式合同之前確定貸款銀行。貸款銀行的選擇，無(wú)非是看哪家銀行有利率折扣，是否需要購(gòu)買(mǎi)理財(cái)保險(xiǎn)產(chǎn)品，是否支持公積金按月還款，是否需要辦信用卡等等。一般中介會(huì)有好幾家合作銀行，如果你有朋友在銀行工作，那可以私下先了解一下銀行的房貸利率情況，然后告訴中介去哪家銀行進(jìn)行貸款?？傊@里需要你通過(guò)各種途徑了解一下當(dāng)前一些主要銀行的房貸利率情況，不然中介隨便給你找了一家銀行，貸款利率沒(méi)折扣，而其他銀行有折扣，那你就虧了嘛。

中介拿到這些材料之后，會(huì)去房管局進(jìn)行查檔（這里可能政策有變），明確你購(gòu)買(mǎi)的是第幾套房子。

6.簽訂合同

待中介查檔之后，就可以商定時(shí)間來(lái)簽訂正式的合同了。中介會(huì)給出最終的價(jià)格與費(fèi)用清單，然后需要簽訂兩份合同，一份是你與房東簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，一份是你與中介簽訂《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》。

房屋轉(zhuǎn)讓合同：與你之前簽訂的意向合同內(nèi)容差不多，主要增加了一些貸款銀行的信息與付款的信息，還有一些違約的責(zé)任；

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同：主要是約定支付中介費(fèi)的信息。前面有提到關(guān)于中介費(fèi)的打折，關(guān)于評(píng)估費(fèi)的降低，總之在這個(gè)時(shí)候需要談妥，簽訂正式合同之后，就需要按照合同來(lái)執(zhí)行了。

補(bǔ)充協(xié)議：由于某些特殊情況的存在，例如房東賣(mài)房之后，還沒(méi)買(mǎi)新房之前，還需要租在這個(gè)房子中；房東戶(hù)口還不能馬上遷出等等，所以此時(shí)還會(huì)與房東就一些其他事情進(jìn)行約定，簽訂單獨(dú)的一份補(bǔ)充協(xié)議。

簽訂合同時(shí)特別需要注意看清條款。房屋轉(zhuǎn)讓合同與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同一般都是有模板的，你需要仔細(xì)看的是合同中 下劃線(xiàn)或者括號(hào)內(nèi)填寫(xiě)的內(nèi)容。對(duì)于補(bǔ)充協(xié)議，你就需要全部查看了。有些中介的文字表達(dá)真是捉急啊。我的那份補(bǔ)充協(xié)議，其中有一點(diǎn)被他們寫(xiě)出來(lái)的意思剛好與實(shí)際的相反。要是房東較真，我就被坑了。

簽訂合同后，在約定的時(shí)間內(nèi)，將首付款匯入合同指定的第三方監(jiān)管帳號(hào)。一般中介會(huì)讓你用銀行本票的方式將錢(qián)轉(zhuǎn)入第三方監(jiān)管帳號(hào)。你從你的首付款所存的銀行開(kāi)出本票，然后自己帶著本票到貸款銀行辦理轉(zhuǎn)賬，所以本票的手續(xù)費(fèi)很低，一般就1-2元就夠了。這里吐槽一下，我辦理首付款支付的時(shí)候，中介業(yè)務(wù)不熟，連銀行柜臺(tái)MM都看不下去了，很明顯，她們也被中介折騰的很多次了。

7.產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)

當(dāng)銀行審批通過(guò)（此時(shí)銀行還沒(méi)有放貸），買(mǎi)賣(mài)雙方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，就是指房產(chǎn)證改名成你的名字。因?yàn)榉抗芫钟卸鄠€(gè)產(chǎn)權(quán)登記中心，貌似是到中介公司的注冊(cè)地所對(duì)應(yīng)的產(chǎn)權(quán)登記中心來(lái)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的。

8.物業(yè)交割

當(dāng)銀行放貸之后，新的三證肯定也已經(jīng)辦理好了。此時(shí)就可以進(jìn)行最后一步物業(yè)交割了。原房東將水、電、煤、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用結(jié)清，當(dāng)然最重要的是房東要將戶(hù)口遷走（另有協(xié)議除外）。你可以拿著你的新三證去派出所進(jìn)行核實(shí)。一旦你簽了物業(yè)交割單，房東就可以領(lǐng)取尾款了，而中介也沒(méi)有責(zé)任了，所以這一步需要謹(jǐn)慎，有些該原房東做的事情必須讓他做完。后續(xù)你可以拿著新三證去辦理水、電、煤、有線(xiàn)電視等更名。一般都不需要原房東的證件信息，但有線(xiàn)電視需要，原房東沒(méi)去的話(huà)，需要有一個(gè)原房東簽名的委托書(shū)。

9.落戶(hù)

落戶(hù)只需要帶上三證、身份證、集體戶(hù)口頁(yè)、婚姻證明就可以了。由于婚姻證明有使用期限，你購(gòu)房之前開(kāi)具的婚姻證明派出所肯定不認(rèn)，所以還需要重現(xiàn)開(kāi)具婚姻證明。

如果原房東戶(hù)口沒(méi)有遷出，你還是可以進(jìn)行落戶(hù)的，只需要寫(xiě)一份說(shuō)明就可以了。

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